本日は『住み替えを考えてるけど、まずどうしたら…』と、お悩みのお客様へ不動産売却の流れについてお届けしたいと思います。
STEP１：無料査定【オンライン無料査定】
弊社では無料で査定を行っております。
新型コロナウイルス禍でもお客様に迅速且つ安全なサービスが提供できるよう、【オンライン無料査定】を実施しています。
まずは所有不動産の売却金額の目安を知ることで、住み替えに必要な次のステップが具体化していくと思います。
| 机上査定 | 訪問査定 |
| ◆現地調査は行いません。 ◆近隣相場・直近取引事例等から査定。 ◆スピーディに査定価格をお伝え出来ます。 (あくまでも目安の価格となります。) | ◆現地調査を行います。 (室内・付帯設備の状態など細部まで確認します。) ◆近隣相場・直近取引事例だけではなく現在の売出し 事例と役所調査・権利関係の調査なども行います。 ◆机上査定より精度の高い査定価格を算出することが 可能となります。 |
| 瞬間査定(マンション) | LINE査定 |
| ◆匿名でお気軽にご利用頂けます。 ◆兵庫区・長田区・須磨区・中央区の４区の 中古マンションが対象です。 ◆売却相場価格及び買取相場価格を インターネット上で瞬間査定。 | ◆訪問を避けたい・日中ご多忙な方にオススメ！ ◆お使いのLINEアプリから簡単なやりとりと 室内の写真を送って頂くだけです。 ◆非対面でも精度の高い査定が可能となります。 |
上記の４パターンからお客様のご希望に沿った方法で査定をさせて頂きます。
住宅ローンの残債がある物件を売るにはどうしたらよいか…
諸経費をどのくらい見込めばよいか…
など、お悩みにもお答えし、お客様と共に売却までの最良な方法を探していきます。
※査定価格については、おおむね3ヶ月内に売却できる金額を想定してご提示致します。
実際に売却活動を開始する売り出し価格につきましては、売主様のご希望を十分伺った上でご提案させていただきます。
STEP２：媒介契約
正式に不動産売却をご依頼頂く際には、媒介契約の締結が必要となります。
査定価格・売り出し価格・売却活動の具体的な内容について、お客様にご納得いただいた上で下記の媒介契約の中から１つを選択して頂きます。
◆ 専属専任媒介契約
✔「レインズ」物件登録は5日以内
✔1週間に1回以上文書で業務状況を報告
特定の1社に売却を依頼する契約です。
したがって他社の不動産会社に同時に売却を依頼することは出来ません。
また、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、媒介契約を締結することも出来ません。
◆ 専任媒介契約
✔「レインズ」物件登録は7日以内
✔2週間に1回以上文書で業務状況を報告
特定の1社に売却を依頼する契約です。
したがって他社の不動産会社に同時に売却を依頼することは出来ません。
専属専任媒介契約と違う点は、売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することが可能であることです。
◆ 一般媒介契約
✔「レインズ」物件登録の義務なし
✔業務状況の報告義務なし
複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することが出来ます。
売主様が自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することも可能です。
インターネットが普及していない時代においては、物件情報を全ての不動産会社に通知する事が難しく、一般媒介契約を締結し、複数の不動産会社の持つネットワークを活用することに大きなメリットがありました。
しかし現在では「レインズ」に物件情報を登録すれば、全ての不動産会社に情報が流れる仕組みになっています。
したがって一般媒介契約のメリットは、ほとんど無いと言っても過言ではありません。
「不特定多数の方に売却を知られたくない」といった場合を除いては、専任媒介契約をオススメしています。
媒介契約をどういった形で締結するかについても、十分な説明を行い売主様のご要望をお伺いして進めてまいります。
STEP３：売却活動
当社では売主様の不利益につながる【物件情報の囲い込み】は一切行っておりません。
媒介契約の締結後、迅速にレインズ登録を行い、不動産会社間の全国ネットワークを最大限に活用し売却活動を開始します。
その他自社HP・不動産ポータルサイトを活用し、積極的にオンラインプロモーションを展開して早期売却に繋げます。
◆主な売却活動◆
✔ 登録会員へ新着物件メール配信
✔ 不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録
✔ 物件周辺へのポスティング実施
✔登録会員へ推奨物件としてご紹介
✔自社サイトへの物件掲載
✔オープンルーム・オープンハウスを開催
◆EIZIN独自の売却戦略
インターネットによる市場動向を分析し、広告などを駆使して日々お客様の目線で売却戦略を考えています。
弊社では実際に購入を検討されている方へ、すばやくピンポイントに物件情報が届くよう、効果的な売却活動を行っています。
加えてレインズ登録による不動産会社間ネットワークも活用し早期売却の可能性を最大限高めるよう努めています。
✔地域密着を強みに徹底した調査
兵庫区・長田区・須磨区に特化した当社ならではの知識と情報量で物件のメリットを正確にお伝えします。
購入希望者の不安を解消すべく、具体的に検討しやすい環境を作ることに力を入れているので成約に繋がる可能性も高いものと考えています。
STEP４：営業活動報告
専属専任媒介・専任媒介を締結している場合、売主様へ売却活動内容を書面にて報告します。
報告内容は…
◆反響状況…購入希望者からの反響や内覧状況について、件数・対応状況・成約可能性などについて
◆競合・市場状況…売出し事例、成約事例、不動産市場の動向等について
◆今後の売却活動…オンラインプロモーションの追加実施、ポスティングやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画についてご提案致します。
売却チャンスを逃がさないためにも、価格変更の タイミングについても検討いたします。
◆EIZIN独自の売却戦略
当社仲介で物件を購入されるお客様に対して特別なサービスを提供しています。
購入される方へお得なサービスを提供する事は、結果的に売主様の利益を最大限に確保する事に繋がっております。
✔物件価格以外の部分にかかる費用を大幅軽減
1：仲介手数料割引
全物件に対して当社規定の仲介手数料割引を設けています。
2：低価格でのリフォームプラン
大手メーカー水廻り4点セットを解体・施工費込みで定額150万円(税別)で提供致します。
※別途、サイズアップなどによる再見積・増額となる場合もございます。
上記の方法を用いて購入者の負担を100万円以上軽減する事ができます。
つまり当社仲介なら100万円以上高い物件が購入できるようになり、高額売却に繋がる可能性もUPします。
STEP５：売買契約
通常、購入希望者から「購入申込書」を正式受領した段階で、価格条件、引渡し条件等についての交渉が開始されます。
詳細条件の交渉で、売主様、買主様双方が合意に至ったときは、不動産売買契約を締結することになります。
売買契約を締結すると、一般的に売主様には下記のような義務が生じます。
・売買対象不動産について、雨漏りがあるかないか、物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備に不具合や故障がないかを買主様に報告します。
・不動産売買契約書に記載された条項に基づいて義務を履行することになります。
・基本的に、引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
・契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もあります。
◆ 売買契約時に必要なもの ◆
✔権利証
✔印鑑証明書(発行3ヶ月以内のもの)
✔本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
✔実印・認印
✔売買契約書貼付印紙代
✔仲介手数料の半金分→当社では、最終決済時まで不要です。
STEP６：決算・引渡し
売主様は、残代金を受領する決済日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算など、契約時に約束した状態にしておかなければなりません。
買い替えの場合などでは、売却代金受取り後、数日間の引渡し猶予を買主様に了承してもらうケースもありますので、事前にご相談ください。
残代金を授受・鍵の引渡しを行ったら、直ちに法務局で所有権移転登記の申請を行わなければなりませんので、決済は平日の午前中に行うことが一般的です。
◆簡単に流れを確認◆
1：物件の最終確認
決済を行う前に、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
契約書に定めた条件で引渡しが行われるかどうかを最終確認します。
2：本人確認及び登記関係書類の確認
司法書士によって、売主様・買主様の本人確認及び所有権移転登記の申請に必要な書類の確認が行われます。
3：残代金の受領
買主様から残代金を全額受領します。
買主様が住宅ローンを利用する場合が多いので、通常は金融機関に集まって振り込みで残代金を授受することになります。
残代金を全額受領したと同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
4：各種負担金の清算・諸費用の支払い
固定資産税やマンションの管理費等については日割りで清算を行ないます。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担とするのが一般的です。司法書士報酬への報酬などの支払いも行います。
5：鍵の引渡し
残代金を全額受領した後に、鍵の引渡しを行います。
玄関だけでなく、すべての鍵を引き渡すことになりますので、あらかじめご用意ください。
鍵の引渡しが完了した時点で、売主・買主双方で「引渡確認書」を取り交わし、売買契約が完了したことを確認します。
6：仲介手数料の支払い
残代金決済・鍵の引渡しが終了した段階で、仲介手数料を頂戴します。
◆決済時に必要なもの◆
✔権利証
✔印鑑証明書(発行3ヶ月以内のもの)
✔本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
✔物件の鍵
✔実印・認印
✔固定資産税等納税通知書
✔登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
✔ その他(管理規約・パンフレットなど)
※不動産の購入に伴って、所得税等の確定申告が必要なケースがあります。
※確定申告は不動産を取得した翌年の3月15日までに申告をする必要があります。
売却までの流れは以上になります。
以下、売却に関して弊社の取り組みをご紹介いたします。
株式会社EIZINの仲介手数料
不動産を売買した時の仲介手数料「売買価格×3%+60,000円（税別）」は、あくまでも法律で定められた上限額です。
不動産業界では法定上限いっぱいの仲介手数料を請求する慣習が長く続いてきましたが、インターネットの急速な普及に伴って取り巻く環境も大きく変化しています。
これにより不動産仲介業者の役割や在り方も見直しが求められる時期にきています。
弊社では迅速に見直しをはかり仲介手数料の引き下げを実施しています。
仲介手数料割引であっても、仲介業務の内容や質をおとしているわけではありません。
インターネットをフル活用することで、従来からの紙媒体広告を削減しコストの大幅削減が可能になったので仲介手数料の割引を行っても、質を落とさないサービスが提供できています。
お客様に喜んで頂く事が、結果として不動産流通を促進する事に繋がるであろうという考えを念頭に置いて、時代に沿ったサービスの提供を行っているとご理解いただければと思います。
不動産売却の窓口は1社でOK！
不動産売却の成否は、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。
「売主様の利益を最優先に考える会社」を選ぶことが大切です！
フットワークの良さや、営業担当者との相性も考慮すべきだと思いますが、最も重要なことは「売主様の利益を最優先に考える会社かどうか」という一点に尽きると私たちは考えています。
下記の図のように、売主様がＡ社に売却を依頼する（媒介契約を締結する）と、Ａ社は不動産流通機構ＲＥＩＮＳ（レインズ）に物件情報を登録します。※1登録された物件情報は全国の不動産会社に公開され、それぞれの不動産会社が抱えるお客様に紹介されていくことになります。
1社に売却を依頼することで、全国の不動産会社が販売活動を行ってくれる仕組みになっているのです。
